はじめての確定申告: 不動産編①
不動産の申告が必要な方は賃貸収入がある方です。物件が共有名義の場合は各共有名義人がそれぞれ申告します。たとえば3人で共有していれば、3人とも不動産の申告が必要となりますのでご注意下さい。
記帳
不動産を買ったけど、何を帳簿に付けたらいいかわからない!という方が多いと思います。帳簿につけていただくのは、いつ、何を、何勘定で、何目的で、いくら使ったのか、またその結果累計額がいくらになったかを書き込みます。要素が入っていさえすれば大学ノートにつけてもOKですし、エクセルなんかで作っていただいても結構です。
ただし、パソコンを利用する方は決算額が固まったときに、帳簿を出力することを忘れないで下さい。
ここでは青色申告者の簡易簿記での記帳について説明します。青色申告の承認申請書を提出し、以下の帳簿(簡易帳簿)を付けると、青色申告の特別控除10万円を受けることができます。
家賃収入帳(収入について)
不動産の基本です。これを漏らすと大変です。賃貸料、礼金、更新料、共益費について記帳します。部屋ごとに付け、入退室時の日割りの金額まで細かく記入しましょう。
注意していただきたいのは不動産管理会社と取引をされている方は、入金額が収入なのではなく、取引明細書に記載されている本来の賃貸料(諸経費等を差し引く前)の総額が収入になるという点です。
また、未収の家賃が発生した場合でも賃貸料として収入を計上していただきます。
敷金は最終的に返却するので預り金として考えます。収入には計上しません。こちらもわかるように別途記入してください。
経費帳(費用について)
勘定毎に1年分の集計ができるようにまとめて下さい。下記のイメージのように○○費というようにタイトルをつけていただき、それを必要な経費科目分作成します。
気をつけていただきたいのはご自身の生活費など事業の出費ではない支出を計上してしまわないようにすることです。あくまでも経費となるのは売上に対応している支払です。
また、建物も経過に伴い修理等が必要となります。修繕費という科目で経費計上するのですが、内容により「資本的支出」に該当する場合は資産として計上し、減価償却にて経費計上しますので、金額の大きな修理等を行った場合は当会までご相談下さい。
現金出納帳(現金の出入りについて)
商売はやはり現金が基本になります。
手元にある現金がいくらかを付けていただきます。昔おこづかい帳など付けた事のある人は良く分かると思います。家計簿も現金出納帳に似ていますね。
注意したいのは現金と預金をしっかりと分けることです。例えば現金を預け入れた時、帳簿の上では「現金が減って預金が増えた」となりますので、現金出納帳には預け入れが原因(適用)で現金が減ったと記帳します。
大原則として現金出納帳は残高は絶対にマイナスになりません。注意しましょう!
個人事業の方ですとどうしても生活費(事業と関係のない支出)を事業用の現金から支払う場合が多々出てくると思います。その場合は「事業主貸」という勘定を使い記帳してください。
逆に事業用の現金残が足りなくなり、個人の現金から補充することがあると思います。その場合は「事業主借」という勘定を使い記帳してください。
まとめると
事業から個人への現金の流れは「事業主貸」
○代表的な事業主貸
- 所得税、住民税、国民健康保険料、国民年金などの個人に係る税金の支払
- 生活費(事業主の給料)
個人から事業への現金の流れは「事業主借」
○代表的な事業主借
- 事業用現金を増やす
- 預金利息
- 国税還付金
となります。
領収書などについて
帳簿を付けたからといって領収書を捨てないで下さい!証憑といって帳簿の正確性を量るために必要な物になります。青色申告者は帳簿や書類を保存する必要があります。
●書類 保存期間
- 帳簿 ・ 決算関係書 7年
- 現金預金取引関 係 7年※
- その他の書類 5年
※(前々年分の所得が300万円以下の人は5年)
※複式簿記で記帳をすることで青色申告特別控除65万円を受けることができますが、正しい記帳方法の習得には時間が掛かり、また、一般的な説明よりも個別での説明が望ましいので65万円控除をご希望の方は是非ご入会して指導を受けて下さい。
※事業的規模を満たしていない場合は65万円控除を受けることはできず、専従者給与の支払いもできません。
事業的規模の判定 (所有の建物等の合計で判定します)
- 貸間、アパート等については、貸与することができる独立した室数が、おおむね10室以上であること
- 独立した家屋については、おおむね5棟以上であること
- 駐車場として、50台以上貸していること
- 土地のみの貸付も、貸付資産の規模、賃貸料の収入状況、貸付資産の管理に特別の人的、物的施設を設けているかなど諸般の事情を考慮して判断する。
